学区房的本质:向阶层固化上交的“买路钱”

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投资学习,就未必要买学区房。儒家也说了,教育的根本在于“家风与家学”,家风不正,自己不学习,孩子读名校就能学习好?如果是投资人脉,小学的人脉就这么有用?

最近一个房地产的“变种”问题刷屏朋友圈:“为什么学历不值钱但学区房值钱?”

这个问题确实不是经济学所能回答。

天价学区房有几个特征,可以简单概括为“老,破,小”:

老:老城区核心位置,对口好学校;

破:房龄老旧,基本在20年以上;

小:户型面积小,居住不舒适。

但恰恰是因为“小”,有总价优势,单价才炒得高。买家卖家心知肚明,这个房子不是用来住的,是用来落户就学的。

所以,本质上这不是在“买房”,而是一笔昂贵的择校费!

择校费由来已久,90年代就有富裕的家庭不惜十万二十万的出资择校,让孩子进一个重点学校。只是在择校费明令禁止的背景下,家长们不得不“曲线救国”――落户一套“老破小”,读一所对口学校。

要知道90年代的10万,很多大城市也是可以买房的。按照M2的增长,到现在也是100多万了。

这个“天价学区房”真是个房地产问题吗?这是个户籍问题。

城市与城市之间,区域与区域之间,资源发展不平衡,导致了户籍流动的竞争。大家都想占据最佳资源:大城市,经济好,地段佳,配套全,学校优。于是,高考与买房成为了“占据最优资源”的发展路径:

第一步:通过高考,从乡镇农村跻身北上广深。

第二步:通过买房,扎根定居,从“新北京人”成为“北京人”。

第三步:通过换房,传递资源,从城市远郊迁移至市区教育、配套更优的地方,让孩子接受更好教育。

每一步,都是一场巨大焦虑;每一步,都有一些人放弃或另做选择。但这幕“三部曲”俨然成为绝大多数中国中产阶层的标准宿命。

当然,高考与买房只是路径之一。也有退学、创业等“另辟蹊径”之人。但与“蹊径”相比,这条“大路”最直接,实现概率也最大。

“学区房”不是经济问题,是文化问题

西方经济学所奉行的租售比、房价收入比等指标并不能完全解释中国楼市。这些数据,是帮助我们分析风险的指标。但面对中国楼市,不能唯数据论。

最近瑞士信贷董事总经理陶冬指出,1990年日本房地产的顶峰期,日本所有房子的价值相当于日本GDP的200%;2006年美国房地产泡沫的顶峰期,全美国的房子价值相当于当年美国GDP的170%。

“中国已经达到了GDP的250%,这个是现代经济史上前所未有的一个数字。”

英国人开创了古典经济学,它适用于欧洲千万级的人口市场;美国人走出了自己的模式“自由企业制度”,它适用于美国3亿的人口市场;中国有13亿人口的市场,它也有“中国特色”的经济学。这也是为什么西方经济学解释不了中国的房地产。

在中国房子富含的意义要比房子本身,深刻得多。

中国的房地产不仅是个经济问题,更是个文化问题。

“关系投资”,自古有之

从乡村小城一路奋斗到北上广深,清华北大毕业后买不起房,开始怀疑人生。但高学历和高价房并不存在对应的逻辑:学历是一项“文化投资”;房价是一个资产的价格,这不是“文化投资”所直接带来的。

这项“文化投资”与房子并不相关,而是一些隐性价值:获取好的教师资源、好的同学资源,“近朱者赤”受到好的教育。

儒家崇尚以“家庭宗族”为核心构建起的“熟人社会”,与西方推崇契约精神的“生人社会”是截然相反的。尽管“生人社会”是我们的现代化共识,但并没有渗透到我们的基因。

户籍资源和儒家“关系”,或许可以解释我们的学区房――表面买的是房子,本质上买的是“资源”和“关系”,通过购买房子,来获取名校资格、名师资源,进入“名校朋友圈”。让孩子在名师指导和良好“关系”中成长,也为未来打造长远的“人脉关系”。

不仅学区房,千万豪宅也是如此。

有个著名的成语叫“千金买邻”:南北朝时期有个叫吕僧珍的人,世代居住在广陵地区。为人正直,有胆有识,远近闻名。因为吕僧珍的品德高尚,人们都愿意和他接近和交谈。有一个人特地在他家隔壁买了一套房屋。有人问“你买这房子花了多少钱”?“一千一百两。”“怎么这么贵?”那人笑着说“一百两是用来买房屋的,那一千两是用来买邻居的。”

所以说“关系投资”,自古有之。

针对这种“关系投资”,哈佛大学亚洲中心资深研究员,北京大学高等人文研究院院长杜维明对“关系投资”的解释是:

“可以成为累积资金的有效动员手段,交易成本低、效率非常高。但同时也是完全没有公信力、透明度,更不要说公平竞争了。”

这也很好地解释了当年所向披靡的温州炒房团:他们以村为单位,各个沾亲带故,甚至集资设立基金交由“意见领袖”掌管,以楼栋为单位进行团购,横扫全国楼市。

所以我们在为学区房焦虑的时候,要想清楚的是,到底投资的是学习还是人脉?

投资学习,就未必要买学区房,儒家也说了,教育的根本在于“家风与家学”,家风不正,自己不学习,孩子读名校就能学习好?

如果是投资人脉,小学的人脉就这么有用?

“文化投资”本身投的就是个人无形的价值与成长,不能用以后孩子买不买得起房子来衡量。

来源:阿尔法工场

作者:过蝈

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